保利发展(600048)2026年三季报点评：单季营收降幅收窄 投资持续聚焦核心城市

公司2026 年前三季度实现营业收入1549.56 亿元，同比下降10.80%；实现归母净利润23.32 亿元，同比下降16.03%。


　　评论：


　　单季营收降幅收窄，毛利率与利润水平均下滑。1）2026 年第三季度，公司实现营业收入520.96 亿元，同比下降8.39%，较二季度8.72%的降幅有所收窄，下降主要系项目结转收入减少所致。2）前三季度公司共实现营业毛利197.99亿元，同比下降18.59%，毛利率为12.78%，较上年同期下降1.22pcts；实现归母净利润同比下降16.03%。毛利率及利润水平同比下滑，主要受行业和市场波动影响，年内结转项目盈利能力下降所致。


　　销售规模有所收缩但优于行业，拿地投资逆势提升，持续聚焦核心区域。1）销售端，2026 年前三季度，公司实现签约金额1812.37 亿元,签约面积875.53万平方米，分别同比下降10.16%/13.35%，实现销售回笼1609 亿元。同期全国新建商品房销售金额同比下降13.9%，公司整体表现好于行业情况。2）前三季度，公司新增项目对应计容面积334 万平方米，土地获取总成本772 亿元，同比增长28%，拿地投资强度约为42.6%。从区域布局来看，新增项目覆盖38 个核心城市，约69%的投资金额投向北上广深核心区域及核心板块，投资布局进一步向一线城市优质区域倾斜。


　　杠杆水平稳步改善，债务规模持续收缩。1）截至2026 年9 月末，公司资产负债率为71.68%，较2025 年末下降0.55pcts，有息负债规模约3393.83 亿元，较年初下降1.36%，杠杆水平有所改善。2）公司期末货币资金1189.02 亿元，短期有息负债723.35 亿元，货币资金覆盖倍数约1.64 倍，短期流动性整体稳健。3）前三季度公司取得借款842.35 亿元，偿还债务886.46 亿元，净偿债约44.11 亿元，继续控制债务规模。但财务费用同比增长14.95%至28.91 亿元，主要受利息收入同比下降38.55%影响。


　　投资建议：销售表现优于行业，核心城市布局持续优化，盈利修复仍需时间。


　　公司销售规模保持行业领先，同时逆势提升投资力度，持续加大核心城市优质地块布局，有望推动未来结转项目盈利质量改善。考虑优质土储中期结转可期，但存量项目毛利承压，盈利兑现节奏放缓，我们调整2026-2028 年公司eps 预测分别为0.12、0.16、0.20 元（前值为0.13、0.14、0.21 元），基于剩余收益模型测算公司价值，得出2027 年目标价7.30 元，对应2027 年46 倍PE，维持“推荐”评级。


　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行

□.单.戈./.许.常.捷./.杨.航    .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司