保利发展(600048)2026年三季报点评：收入利润下滑 销售量减价升

事件：公司发布2026 年三季报。2026 年前三季度，公司实现营收1549.56 亿元，同比下降10.80%；归母净利润23.32 亿元，同比下降16.03%；基本每股收益0.20 元/股，同比下降16.03%。


　　收入利润下滑。2026 年前三季度，公司实现营收1549.56 亿元， 同比下滑10.80%，主要由于项目结转收入减少。2026 年Q1-3， 公司实现归母净利润23.32 亿元，同比下降16.03%。归母净利润下滑受到如下因素影响：1）毛利率下滑。公司2026 年Q1-3 实现毛利率12.78%， 去年同期为14.00%，下滑1.22pct；2）2026 年Q1-3 实现投资损失167.96 万元，去年同期为收益207.17万元，主要由于对联营企业和合营企业的投资损失扩大； 3）2026 年Q1-3 公允价值变动损失为248.14 万元，去年同期为收益80.28 万元；4）2026 年Q1-3 信用减值损失为9947.43 万元，较去年同期减值损失6543.35 万元扩大。权益比例上，2026 年Q1-3 的少数股东损益占比为38.52%，较去年同期62.99%明显下降，对应的公司权益比例提升。费用管控上，2026 年Q1-3 的销售费用率和管理费用率分别为2.90% 、1.68%， 分别较去年同期提高0.17pct 、0.03pct。


　　销售量减价升。2026 年Q1-3 公司实现签约金额1812.37 亿元， 同比下降10.16%；销售面积875.53 万方，同比降低13.35%；对应销售均价20700 元/平米，同比提高3.68%。公司通过聚焦核心实现销售量减价升。


　　投资拿地聚焦核心。2026 年Q1-3 公司新增土储建面334 万方， 总地价772亿元。从投资强度看，公司拿地力度为0.43，投资稳健；公司拿地对应楼面价为23114 元/平米，对应的地货比为1.12。公司投资额中69%位于北上广深一线城市的核心区域板块。截至2026 年Q3 末，公司在建拟建项目501 个，在建面积4377 万方，待开发面积4664 万方，可支撑公司未来发展。


　　融资渠道通畅。2026 年9 月，公司发行2026 年第一期中票20 亿元，期限结构为5 年期，发行利率为2.20%。截至2026 年Q3 末，公司的资产负债率为71.68%，较2025 年末下降0.55pct。


　　投资建议：受到开发行业整体影响，毛利率和投资均承压，利润端下滑。公司聚焦核心，销售实现量减价升，2026 年Q1-3 投资额多数位于一线城市的核心区域板块，地售比超过1，拿地质量高；财务端融资渠道通畅。基于此，我们维持公司2026-2028 年归母净利润为17.25 亿元、19.13 亿元、21.14 亿元的预测，对应EPS 为0.14 元/股、0.16 元/股、0.18 元/股，对应PE 为37.69X、33.98X、30.74X，维持“推荐”评级。


　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。

□.胡.孝.宇    .中.国.银.河.证.券.股.份.有.限.公.司