招商蛇口(001979)：Q3 单季压力集中释放 拿地聚焦一线城市

收入下滑利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级招商蛇口发布2026 年三季报，公司收入利润承压，但销售金额基本稳定，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为12.7、22.1、32.3 亿元，EPS 为0.14、0.24、0.36 元，当前股价对应PE 为57.0、32.8、22.5 倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。


　　营收利润双降、扣非首次转负


　　2026 年前三季度，公司实现营业收入834.47 亿元，同比-7.04%；归母净利润6.04亿元，同比-75.82%；扣非归母净利润-5.27 亿元、同比-126.80%，为公司近年首次转负。Q3 单季压力集中释放，营收286.63 亿元、同比-25.13%，归母0.76 亿元、同比-92.78%，扣非-5.90 亿元、同比-158.69%。毛利率12.48%，同比-2.50pct，主要系结转毛利率同比下降。公司利润承压主要系：（1）税金及附加38.61 亿元、同比+47.30%，土地增值税清算集中；（2）期间费用率6.85%、同比+1.16pct；（3）投资净收益0.93 亿元、同比-83.8%，其中联合营企业投资收益-5.23 亿元（2025年同期为+0.58 亿元），合作项目由盈转亏。


　　Q3 单季销售金额降幅扩大，拿地聚焦一线城市2026 年1-9 月，公司实现签约销售面积432.2 万方，同比-15.0%；实现签约销售金额1400.9 亿元，同比-0.4%（其中Q3 单季销售金额同比-15.4%）；签约销售均价32414 元/平，同比+17.2%。公司1-9 月拿地25 宗，规划建面209.8 万方，土地总价507.3 亿元，同比-33.5%；拿地金额权益比79.5%，拿地强度36.2%，均位于一二线城市，其中北上深与中国香港拿地金额占比60%。


　　REITs 闭环加速，合同负债增厚


　　公司上半年博时蛇口产园REIT 第二次扩募，商业不动产REIT 筹备申报，租赁住房REIT 首次扩募启动。截至三季度末，公司资产负债率67.96%，较年初上升0.45pct；货币资金972.97 亿元，较年初+12.97%；合同负债1532.78 亿元，较年初+21.82%，预收蓄水池增厚，为后续结算提供缓冲。


　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

□.齐.东./.胡.耀.文    .开.源.证.券.股.份.有.限.公.司