中国建筑(601668)：租赁住房REITs成功上市 存量资产盘活再提速

核心观点


　　公司首单租赁住房公募REITs 于10 月28 日在上交所上市，发行5 亿份、净募资13.68 亿元，原始权益人及关联方认购20%，标志着租赁住房“投融建管退”闭环正式打通。其底层资产为上海松江中建·幸孚+公寓，系松江区最大保租房项目、2432 套房源入池；中建八局投建、东孚资管运营、中建资本两端协同，另有36个项目、91 万平方米待扩募，存量盘活通道打开。上海租金率先止跌回升、居核心城市首位，为REIT 现金流与扩募定价提供支撑，持有型物业重估与资金循环有望加速兑现。


　　事件


　　公司发布公告，其下属子公司租赁住房基础设施公募REITs 于2026 年10 月28 日在上海证券交易所上市。


　　简评


　　租赁住房REITs 落地，存量资产盘活再提速。国泰海通中建租赁住房REIT（508095.SH）于2026 年10 月28 日上市，募集份额5亿份、发行价格约2.74 元/份，净募资约13.68 亿元，原始权益人及关联方认购20%。项目底层资产为中建·幸孚+公寓（上海松江店），建面14.3 万平方米、2432 套保租房，位于G60 科创走廊核心区，系松江区最大保租房项目、上海首批“新时代城市建设者管理者之家”，2021 年投运。此次上市是公司盘活存量资产的重要举措，也是公司三年存量盘活专项行动的里程碑式节点，有助于城市运营业务品牌化，并可通过扩募持续注入资产。


　　投融建管退贯通，租赁住房全周期能力成型。REITs 顺利发行，源于公司已跑通租赁住房产业链，投建端由中建八局负责，其相关主要指标居各工程局首位，将工程能力转化为产品力；运营端由中建东孚资管以“中建·幸孚+”品牌统一运营，并通过战略配售实现运营方与资产端的利益绑定；资本端由中建资本前后延伸，前端以资产证券化等工具压降成本，后端由旗下中建资本（上海）出任原始权益人，推动平台由“融资服务”向“资产退出”延伸。由此，投建、运营、资本三端首尾相接、形成闭环，租赁住房由一次性开发转为可循环的资管业务。


　　上海租金率先止跌回升，租赁住房资产价值获有力支撑。据冰山指数，2026 年前9 个月全国租金下跌0.6%，降幅较2025 年全年的4.2%明显收窄；上海、深圳、杭州、北京今年以来租金分别上涨4.1%、2.0%、0.9%、0.2%。上海租金达97.54 元/平方米/月，为核心城市最高且涨幅居首，租赁市场转向核心城市企稳，为REITs 现金流及扩募定价提供支撑。


　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预测公司2026-2028 年EPS 为0.90/0.90/0.91 元，维持买入评级不变。


　　风险分析


　　1、 2022 年以来国际形势动荡，政治局势变化对建筑央企的海外拓展、施工造成不利影响。


　　2、 房地产市场持续低迷可能对建筑企业造成多方面不利影响。房地产对建筑企业的影响主要体现在：


　　1）当前土地市场低迷，地方政府土地出让收入较大幅度下滑，对基建资金来源造成不利影响；2）公司旗下拥有中海地产和中建地产两大品牌，在全国企业规模保持领先，地产市场进一步下行可能带来经营相关风险；


　　3、公司在全国范围内持有较多特许经营权类资产，受地方经济发展情况、竞争性交通方式（高铁、飞机等）和同向新建高速影响较大，如公司持有的通行量不及预期，高速公路板块的估值可能受到影响。

□.竺.劲    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司