[超配评级]房地产行业8月策略:底部区间 积极布局

时间:2018年08月10日 20:02:49 中财网
A股优势地产股的业务模式趋同,因此行情一致性比较强,涨时同涨、跌时同跌,差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势,所采用的研究框架是孕育于2008年底、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》,该框架核心要点:
一、中国房地产业市场容量巨大,是毋庸置疑的支柱产业,其根本制度是“土地公有制”;
二、正因其支柱地位,且土地公有,中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具,这是中国房地产业的本质。所谓“调节周期”是指“当行业降降温、经济增长面临较大压力时,政府大概率会刺激、扶持房地产”;所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时,政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益,出手抑制房地产过热,阶段性打压”;
三、上述一、二点决定了中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”(行业政策)和“资源红利”(房企拿地成本);
四、上述一、二、三点决定了“政策预期”是自上而下择时A股优势地产股的关键催化剂。

当行业显著降温,除了销量下滑,还伴随着房地产投资累计同比增速见顶并逐渐回落,此时“抢房报道”已鲜见,即使政策仍调控、打压,但优势地产股的相对排名却有望好于小周期繁荣期,这背后的逻辑在于:
1. 预售制度导致结算滞后,小周期繁荣阶段的销售利润有望在小周期降温阶段兑现;
2. 行业小周期降温期,优势地产股受益于市场集中度提升,销售增速大概率不会特别难看,“逆市增长”在这一阶段比较容易获得投资者的青睐和追捧;
3. 房地产行业的支柱地位决定了A股市场的风险偏好亦会因为房地产行业的显著降温而下降,利于低估值且在繁荣阶段
底部区间,积极布局
我们是全市场唯一在1月份高点开始提示调整风险并在2-6月份持续偏谨慎的卖方,《区瑞明地产A股小周期理论框架》在2018年上半年再次得到了很好的验证。根据该框架,我们于7月19日发布专题《积极面对》明确翻多,认为投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去了,压制地产A股估值进一步下行的不利因素下半年将有望逐步缓解,且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素。我们判断:行业上半年出现的结构性过热和微观繁荣是阶段性的、是不可持续的,种种迹象已表明7月份以来像上半年那样的过热和繁荣正在逐渐褪去。另外,如果现阶段保持政策定力,不放松已有的调控,未来一年内销售累计同比增速有望转负,而前期补的库存亦陆续入市,届时房价上涨压力将减轻,开发商主动降价意愿增强、居民抢购住房的现象减少,舆论环境势必能改善,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,房地产的支柱地位将决定此时政策势必由“平衡利益”重回“调节周期”,未来一年左右或将迎来一大波类似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那样“赚估值的钱”的大级别行情。

复盘我们7月19日翻多以来优势地产股的走势:自7月19日开盘,截至8月9日收盘,沪深300涨幅-1.4%,优势房企指数涨幅达6.0%,其中我们重点推荐的中国恒大、保利地产中洲控股、华侨城A、阳光城等涨幅分别达28.4%、7.9%、6.7%、4.0%、1.2%,跑赢了大盘并录得幅度不等的绝对收益。

我们再次重申7月中旬以来的观点:
一。根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,优势地产股已进入底部区间;
二。进可攻:基本面如果继续下行,销售累计同比增速转负、土地流拍频频,买优势地产股赚得将是政策预期改善的钱,这将是反转性质的、大幅提估值的大级别行情;
三。退可守:基本面如果因当前货币政策有所改善而扭转下行趋势,优势地产股的估值虽因政策压制而难提升,但由于行业基本面下行趋势获得扭转,其销售和利润的增长幅度将获得进一步提升,买优势地产股赚得是业绩增长的钱;
四。我们坚信房地产在中国的支柱地位在未来数年内仍难撼动,坚信中国房地产行业具有强大的韧性,建议机构投资者逢低布局、逐步吸纳优势地产股,保持恒心和定力迎接下一波大行情;
五。我们看好新城控股招商蛇口华夏幸福保利地产、万科A、荣盛发展阳光城世联行中洲控股、华侨城A以及部分内房股包括中国恒大、龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、远洋集团等。

风险
一。市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;
二。研究框架的风险:上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。

□ .区.瑞.明  .国.信.证.券.股.份.有.限.公.司
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