[强于大市评级]房地产行业点评:利率缓慢下行趋势确定 地产受益于宽信用是大概率

时间:2018年08月10日 20:02:48 中财网
事件:21 媒体上海部分银行调整首套房利率从95 折调回至9 折,我们认为随着宏观宽松的逐步传导,行业利率缓慢下行是大概率的,且在宏观松的大背景下,微观的紧张程度一定会缓解。

注意区分银行规定折扣和实际折扣的区别:其实目前市场上95 折利率都非常少,这里面需要注意,银行根据银监局的规定内部依旧执行折扣利率,以鼓励首套房购房。但是在实际操作层面,银行客户经理往往基于贷款人信用瑕疵、贷款急切度以及行业政策指导而要求随市场上浮,也就是其实银行内部一直都是有折扣利率的,这一次下调是工行为主。

地产因城施策政策不会宽松、但宏观宽松趋势较为明显:我们一直强调目前房价仍在上行,销售仍在高位,投资仍在高位的情形下,地产产业不大可能有宽松政策;且由于是因城施策为主,各个地方的授信条件并不一致,但基于宏观经济的压力,如果出现宽信贷、宽信用、宽货币的局面,地产或将从上半年去杠杆的严厉环境中走出来,宏观松微观紧的局面会有所改善。

宽松受益的结果就是利率的缓慢下行:我们假设某一行原先有100 亿授信规模,其中20%配置在地产领域(按揭15%、开发5%),现在政府宽信用,该行授信规模变为200 亿,但政府仍旧限制地产信贷绝对规模不变,仍为20 亿,那由于按揭贷款在资本金占用少、息差较高、坏账较低等因素情况下,可能会出现银行间竞争按揭的情况,由此导致按揭利率的缓慢下行。

在宽松周期房价很难下跌、房价下跌的直接因素大都是急剧的货币紧缩:
我们研究中国2008、2012;美国2006;日本1990,这几轮房价下跌无一例外,都是由于急剧的货币紧缩,而我们在目前宽松预期较强的环境下,要把房价调整下去,只能靠行政调控手段。整体而言,我们认为在货币宽松环境下房价大幅下跌的可能性不大。

投资建议:我们认为地产行业基本面依旧较好,且三季度受益于基数较低的原因,销售超预期的可能性大,目前唯一担忧的是政治局会议强化调控预期,包括首次提出要下决心解决房地产问题、同时遏制房价上涨、坚决去杠杆,因此短期政策压制估值明显,但其实这些调控在过去半年都一直存在。但由于宏观经济压力传导的宽信贷、宽货币、宽财政等政策如果持续出台,地产行业边际将会明显收益,虽然整体在滞胀期我们认为地产的相对收益较低,但行业增长空间依旧较大,继续推荐优质公司:保利、招蛇、万科、融创、新城、荣盛等。

风险提示:销售不及预期、政策调控超预期
□ .陈.天.诚  .天.风.证.券.股.份.有.限.公.司
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