物业管理行业研究:万亿物业管理蓝海市场有待掘金

时间:2018年01月12日 16:02:52 中财网
事件
在消费升级的大背景下,物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外,开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。2014年,首家物管公司彩生活(1778.HK)于香港上市,随后高端物管企业绿城服务(2869.HK)、中海物业(2669.HK)等也纷纷登陆资本市场。 2018 年,南都物业(603506.SH)成为首只A 股上市物管企业,碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。大型综合开发商拆分体内物管公司,使之通过市场化融资渠道寻求独立发展,或将成为新常态。

主要观点
1.万亿物管市场空间巨大:物业管理服务市场空间巨大,2016 年全国在管面积185 亿平方米,平均单价超过3 元/平米/月,按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅,预计2020 年全国物业管理市场规模过万亿;
2. 市场集中度向龙头提升是必然:全国目前物管公司10 万余家,百强企业在管面积增速10%、占比29%,十强企业管理面积增速38%、占比10%。市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。

3. 单一业主成新的需求生力军:百强企业非住宅物业管理面积占比29%,而全国仅22%。单一业主物业管理单价高,且有管理效率优势,高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。

4. 多元化服务挖掘物管深层价值:物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。开展多种经营业务及资源整合,嫁接互联网、大数据、云计算等新技术,收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据,可进一步体现物业管理的商业价值。十强企业基础物业收入占比72%,而百强中的后九十名物管企业平均基础业务收入占比86%。包干制合同为主流情况下,百强公司中占比17%的多种经营业务可贡献整体利润的31%。高效的配套业务运营亦是提升物管整体利润率的利器。

投资建议
建议关注高端物业管理龙头绿城服务(2869.HK)、平台型物管企业彩生活(1778.HK)、首只A 股过会物管企业南都物业(603506.SH)。

风险提示
人力成本上升或将导致毛利下降。

□ .桑.梓  .华.创.证.券.有.限.责.任.公.司
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